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房價還會漲嗎?2020年搞懂這個很關鍵!
作者 : 業問 2020-01-13 07:25 1872 7

各位菜友大家早上好!我是菜鳥理財特聘的房產投資導師:業問。

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今天的文章,我是應某位菜友的要求,在經典的房地產“短期看金融,中期看土地,長期看人口”理論之外,來給大家科普另一個把握樓市入市節奏的關鍵依據。

這個依據,就是很多人都聽過,但多數還是一臉懵逼的“板塊輪動”

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先給大家解釋一下板塊輪動是啥意思。

簡單來說,其實就是指房價在熱錢的流轉下,從核心城市轉到核心城市周邊,再到二線熱點城市,再到普通二線城市,再到三四線城市炒作的這么一個歷程。

股市的板塊輪動,很多人都聽過。樓市的板塊輪動之所以沒多少人明白,主要原因是,它其實是在上一輪房價暴漲的過程中才開始出現的。

當時,全國樓市是呈現出了這樣的魔鬼步伐:

一線城市陣營中,2015年第二季度,深圳房價率先發力,接著三、四季度時上海和北京的房價便接力上漲,2016年第一季度,板塊輪動就到了廣州。

二線城市陣營中,部分城市的房價從2015年下半年開始上漲,2016每年,更多二線城市加入了房價大漲的狂歡。

比如說合肥、廈門、南京等城市,在這波板塊輪動中都是上漲得比較明顯的。

而一線城市周邊的三四線城市,在一線城市房價大漲之后,也開始了一輪明顯上漲。

比如說深圳周邊的東莞、惠州、中山,北京周邊的燕郊、香河等,都受到了板塊輪動的影響。

而在此之前,全國大多數區域的樓市都是同步變化的,一般會呈現同漲同跌的規律。

比如說,2005上半年、2007年、2009下半年和2010年,全國樓市普遍大熱。

2008年、2011年和2014年,則全國樓市普遍遇冷。

之所以會在上一輪的房價暴漲中出現了板塊輪動的新現象,主要是以下幾方面原因綜合造成的:

第一是最早通過炒房賺錢的那批人所帶來的“致富”效應,讓越來越多中產及新富階層開始意識到:靠炒作房地產,就能在短期內賺大錢。

也就是說,市場上持幣入場的玩家,不再是一小部分先知先覺的人,反而成了一種群體行為。

第二是2015年下半年的信貸刺激,釋放了大量可流動資金,降低了借錢的門檻。

無論是房地產開發商還是個人,都能感覺到市場上的錢更多了,要從銀行借到錢更加容易了,在2-3年翻倍的行情刺激下,瘋狂加杠桿也就不算個啥事了。

第三是政策利好頻出,限外令松綁,非限購城市首套房商貸首付比例最低降至25%;,公積金貸款不斷降低門檻,全面推行公積金異地貸款等。

這一系列的政策,都進一步降低了買房的門檻。讓懂行的不懂行的都開始掏空積蓄、積極借錢,把賭注全押進樓市。

偏偏在這時候,還推出了通過棚改來“漲價式去庫存”的大招,大量持幣待購的拆遷戶急吼吼地入市,板塊輪動的節奏和范圍開始從區域性事件變成了全國性潮流。

直到現在,雖然調控已經堅持了好幾年,但板塊輪動的余熱,都還在很多三四五線城市持續著……

2

那么,下一次的輪動,還會再出現嗎?

業問的答案是肯定的。

人都是趨利避害的,在上一次輪動里賺到錢的人,都還忘不掉那躺著數錢的刺激,所以一旦市場出現縫隙,新一次的輪動在所難免。

回顧2019年的深圳樓市,你會發現,作為上一次輪動的“龍頭”,深圳樓市已經率先開始了新一次的板塊輪動了。

最初的星星之火起于深圳前海,2019年初,前海的諾德假日開始被熱炒。

諾德假日的小兩房在2018年底時成交價是390萬,2019年后就漲到了420萬,此后繼續一路飆漲至490萬。

2019年3月至7月,前海南部分樓盤開始發熱。

8月的先行示范區政策后,前海領漲,深圳灣、半島和后海片區跟漲,此后,前海降溫,寶中和碧海開啟一輪新的領漲。

11月豪宅稅調整之后,全深圳各區的版塊輪動也就開始了。

在聽到深圳率先起跑的信號槍以后,在上一次板塊輪動中嘗過甜頭的炒房客、中產和新富們,肯定是不會輕易放過下一次輪動機會的。

所以業問才說,在大概率上,樓市還會出現下一次的板塊輪動。

只是,這一次輪動和上一次的輪動,在邏輯上會不太一樣。

上一次的板塊輪動中,主要是少數資深炒房客帶動中產和新富,充分利用資金杠桿去炒。

當已經炒熱的城市開始受到調控的影響,就馬上換下一個“洼地”繼續炒。

從核心城市到其周邊城市,再到二線城市、三四線城市,先后輪番被炒了一遍,于是就有了我們看到的二年翻倍大行情。

而這一次的輪動,大環境已經有所不同。

一方面,在2020年的政策組合拳“寬貨幣、緊信用、松財政”下,即使有降準降息,但銀行放貸收緊,要想借到錢也沒那么容易了。

另一方面,雖然在“因城施策”的前提下,很多城市的樓市都會有所放松,但是放松并不等于放開,畢竟上頭還有“房住不炒”的總基調壓著。

綜合來看,由于這一次的輪動資金體量相對來說有所縮小,基本只能靠個人的資金積累,或者有限的杠桿支持,加上樓市放松空間有限。

所以也就很難產生上一次輪動那樣喪心病狂的效果,讓全國大部分地區樓市都在短時間內再來一輪普漲。

3

最后老規矩,給一些業問的研判和建議把。

業問預計,這一次的輪動,會呈現這樣的規律:

1、優先在核心+熱點城市的內部區域輪動。

由于資金體量相比上一輪來說被大幅削減了,手中的子彈不夠,瞄目標自然要盯最有可能打中的那個。

所以這一次的板塊輪動,首先會挑最有核心的城市下手,比如說再次沖在最前面的深圳。

而在深圳這個城市的內部,也并不是普漲,還會進一步的細化輪動。

就拿寶安和南山來說,雖然這倆都很熱門。

但在寶安最熱的也只是寶中,在南山最熱的也只是前海后海,其他區域并沒有大幅的跟進,部分區域甚至是被遺忘了,基本很難等到平分秋色的機會。

同時,曾經的深圳房價洼地光明,也受到了熱錢的追逐,開始升溫。

2019年底的時候,光明新房房價已經站穩5萬,部分較新的二手房房價已經在沖6萬了。

等深圳內部都輪動了一遍了以后,那估計就會開始輪到臨深或者是廣州了。

2、強二線和少數二線有望被再次輪動到,除此之外的其他城市,則基本沒有被“輪動”的可能性。

畢竟如今的資金體量有限,熱錢只會尋找最確定的機會,沒有條件再像上一次板塊輪動那樣廣撒網,搞個雨露均沾的普漲。

就像業問之前說過的,樓市已經二八分化,甚至一九分化也是有可能的。

從現在開始,不是所有房子,都有機會能成為房產了,所以買房一定要擦亮眼睛。

好了,今天就跟大家聊到這里。還有啥具體問題,歡迎加我微信(cnlchouse)入群交流。

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